Lehetetlenné vált szerződések az építőiparban

A szerződések az építőiparban sem minden esetben a szerződő felek által elképzelt módon teljesülnek, azaz hogy az egyes szerződő felek teljesítik a szerződésben vállalt kötelezettségeiket. Ügyvédi Társulásunk praxisában is már többször előfordult, hogy a szerződés teljesítése lehetetlenné vált, vagy a felek egyike legalább is erre hivatkozott. Lehetetlenülésről akkor beszélünk, amennyiben a szerződés megkötését követően következett be olyan ok, amely a szerződés teljesítését lehetetlenné teszi. A lehetetlenülés a magyar jogi szabályozás és bírói gyakorlat szerint lehet fizikai lehetetlenülés, jogi lehetetlenülés és érdekbeli lehetetlenülés, mely utóbbit a magyar bírói gyakorlat csak egészen kivételes esetekben ismer el.

Amennyiben a lehetetlenné válásért az egyik szerződő fél a felelős, a másik fél szabadul a szerződéses kötelezettségei teljesítése alól, s a kárának a megtérítését követelheti. Amennyiben a teljesítés lehetetlenné válásáért mindkét fél felelős, a felek a lehetetlenné válásból eredő károkat a kötelezettségeik arányában követelhetik egymástól.   A magyar Polgári Törvénykönyv általános szabálya szerint amennyiben a teljesítés lehetetlenné válásáért egyik fél sem felelős, a szerződés megszűnésének időpontját megelőzően nyújtott szolgáltatás pénzbeli ellenértékét meg kell téríteni. Fontos tudni azonban, hogy az utóbbi főszabály a vállalkozási szerződésekben, így az építési szerződésekben sem alkalmazható.

A vállalkozási szerződésekre speciális szabályokat rendelt alkalmazni a jogalkotó, s ezekben az esetekben más körülményekre is tekintettel kell lenni, mielőtt a lehetetlenülés következményeit megállapítjuk, illetve alkalmazzuk. A speciális szabályok szerint amennyiben a lehetetlenné válás oka a vállalkozó érdekkörében merült fel, díjazásra nem tarthat igényt. Amennyiben a lehetetlenné válás oka a megrendelő érdekkörében merült fel, a vállalkozót a díj megilleti, de a megrendelő levonhatja azt az összeget, amelyet a vállalkozó a lehetetlenné válás folytán költségben megtakarított, továbbá amelyet a felszabadult időben másutt keresett, vagy nagyobb nehézség nélkül kereshetett volna. Amennyiben a lehetetlenné válás oka mindkét fél érdekkörében merült fel, a vállalkozót az elvégzett munka és költségei fejében a díj arányos része illeti meg.

Tapasztalataink szerint amennyiben az egyes építési-kivitelezési szerződések esetében az egyik szerződő félnek sem felróható lehetetlenüléssel van dolgunk, körültekintően – a vonatkozó bírói gyakorlatra is tekintettel – kell mérlegelni, hogy kinek az oldalán, kinek az érdekkörében merült fel a lehetetlenülés. Megjegyzendő, hogy az érdekkör fogalmát, s a lehetetlenülés következményeinek az ilyen alapon történő viselésének a szabályait, már a római jog is ismerte és alkalmazta.