Verkauf als Sachinbegriff
Wenn der Verkäufer seine Immobilien (Wohnung, Garage, Büro, Grundstück usw.) nur zusammen verkaufen möchte, hat er die Möglichkeit dazu. In diesem Fall ermöglicht das ungarische Recht einen Verkauf als Sachinbegriff, bei dem der Käufer die von dem Verkäufer zum Kauf angebotenen Immobilien ausschließlich zusammen (als unteilbare Dienstleistung) erwerben kann. Dabei hat der Käufer keine Möglichkeit, von den zum Kauf angebotenen Immobilien zu „klauben” und nur die von ihm ausgewählten Immobilien zu erwerben. In diesem Fall kauft der Käufer also entweder alle vom Verkäufer angebotenen Immobilien oder er kann das Eigentumsrecht an keiner Immobilie erwerben.
Die Entscheidung des Verkäufers, dass er die Immobilie oder die Teile der Immobilie nur zusammen verkaufen möchte, kann zu einem Konflikt führen, insbesondere, wenn der zum Kauf angebotene Sachinbegriff solche Immobilie oder solches Teil der Immobilie beinhaltet, die/das ein Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten belastet (z. B. bei einer im gemeinsamen Eigentum stehenden Wohnung, bei einem Parkplatz in der Garage, beim Ackerland oder Bauland) wird. In einem solchen Fall kann der Berechtigte des Vorkaufsrechts, wenn er nicht in der Lage ist, alle vom Verkäufer angebotenen Immobilien zu erwerben, der Ansicht sein, dass der Verkauf als Sachinbegriff sein Vorkaufsrecht verletzt. In diesem Zusammenhang ist es von wesentlicher Bedeutung, dass der Verkauf keinen Missbrauch des Rechts des Verkäufers verwirklichen darf und er sich nicht auf die Umgehung des Vorkaufsrechts richten darf. Gegebenenfalls (in einem von dem Berechtigten des Vorkaufrechtes und wegen des gemeinsamen Verkaufes der Immobilien eingeleiteten Zivilprozessverfahren) muss in erster Linie der Verkäufer, aber auch der Käufer in der Lage sein, den Verkauf als Sachinbegriff zu rechtfertigen (bessere Verkäuflichkeit, höherer Marktwert, funktionale Verbindung, Bedarf an Ressourcen, Absicht des Käufers usw.).
In den meisten Fällen ist der Verkauf als Sachinbegriff durch die funktionale Beziehung (Nutzbarkeit, Nutzen) unter den zum Kauf angebotenen Immobilien oder durch den höheren Preis, der für den kombinierten Verkauf erzielt werden kann, gerechtfertigt.
BALÁZS & KOVÁTSITS Rechtsanwaltkanzlei