2011-ben új közbeszerzési törvényt fogadott el az Országgyűlés, mely 2012. január 01-jén lépett hatályba és mely jelentősen megváltoztatta a közbeszerzési eljárásra, így az építési beruházásra vonatkozó szabályokat is. A legszembetűnőbb változás az, hogy a törvényt speciális rendeletek egészítik ki azokon a területeken, ahol speciális jogszabályi rendezés indokolt, így az építési beruházások terén is. Ezen új szabályozás előnye egyrészt az, hogy az érintett érdekelti körrel egyeztetve, az adott terület problémáit előtérbe helyezve, törvénymódosítási igény nélkül igazodhat a szabályozás a gazdaság igényeihez. Másrészt a törvény mellett a rendeleti szint megfelelő lehet olyan részletszabályok rögzítésére, amelyek nem hagyhatóak el a szabályozásból, de jellegüknél fogva elkülöníthetőek az eljárás garanciális kereteit meghatározó törvénytől. A közbeszerzési eljárások alapvető szabályait természetesen továbbra is a törvény tartalmazza.
Az építési beruházás és az építési koncesszió fogalma tehát a törvényben, míg a részletszabályok külön rendeletben kerültek szabályozásra. Az építési beruházás fogalmának meghatározásakor az új Kbt. szakít az addigi szabályozással, azaz az építési beruházás fogalmát egységesíti és megszünteti azt a különbségtételt, amely a támogatásban részesített szervezetek vonatkozásában – abban az esetben, ha nem került uniós forrás felhasználásra – volt irányadó. Az építési beruházás fogalma az új Kbt. értelmében az alábbi: olyan visszterhes szerződés, amelynek tárgya a Kbt. 1. mellékletében felsorolt tevékenységek egyikéhez kapcsolódó munka kivitelezése vagy kivitelezése és tervezése együtt, építmény kivitelezése vagy kivitelezése és tervezése együtt, továbbá az ajánlatkérő által meghatározott követelményeknek megfelelő építmény bármilyen eszközzel, illetőleg módon történő kivitelezése. Fontos megemlíteni, hogy az 1. mellékletben szereplő tevékenységek között vannak olyan tevékenységek, amelyek megrendelése szolgáltatás-megrendelésnek minősülhetne a fenti jogszabályi rendelkezés hiányában.
Az építési koncessziót az építési beruházástól elkülönítő ismérv, hogy a díjazási mód, amelyben a felek megállapodtak, a hasznosítás jogának átengedése vagy e jog átengedése pénzbeli ellenszolgáltatással együtt, amelynek magában kell foglalnia azt a feltételt is, hogy a hasznosításhoz kapcsolódó kockázatokat teljes egészében vagy legalább jelentős mértékben a koncesszor viseli. Koncesszióról kizárólag akkor beszélünk, ha az előbbi ismérvek együttesen teljesülnek az adott szerződés tekintetében. A hasznosítás átengedésének egy formája lehet, amikor a koncesszor részére járó ellenszolgáltatás az építmény igénybe vevői által közvetlenül fizetett díjból (pl. autópálya-díj) származik, ilyenkor is csak akkor van szó azonban koncesszióról, ha megvalósul a hasznosításhoz kapcsolódó kockázatok megfelelő mértékű átruházása. A köz- és magánszféra partnerségén alapuló ún. PPP építési projektek sem minden esetben építési koncessziók a beszerzés tárgya szerint, csak amennyiben a magánfél viseli az építmény hasznosításához kapcsolódó gazdasági kockázatot.
Fontos kiemelni, hogy a Kbt. szerinti építési koncesszió közbeszerzési kategóriája független a koncesszióról szóló törvényben szabályozott koncessziós szerződés intézményétől. Ha az építési koncesszió egyben a koncessziós törvény hatálya alá is tartozik, az ajánlatkérőnek – koncessziós pályázat kiírása helyett – közbeszerzési eljárást kell lefolytatnia.
Előfordulhat olyan helyzet, hogy az építési beruházás mellett az ajánlatkérőnek árubeszerzési vagy szolgáltatás megrendelési igénye is felmerül, ekkor kérdéses, hogy melyik közbeszerzési tárgy szerint kell minősíteni magát a közbeszerzést és az annak alapján megkötendő szerződést. A törvény általános szabályként rögzíti, hogy a meghatározó értékű közbeszerzési tárgy szerint kell a szerződést minősíteni, azonban erre is csak akkor van lehetősége az ajánlatkérőnek, ha a különböző beszerzési tárgyak egymással szükségszerűen összefüggenek. Amennyiben a különböző beszerzési tárgyak beszerzése nem függ szükségszerűen össze, az ajánlatkérő nem alkalmazhatja az előbbi egybeszámítási szabályt annak érdekében, hogy a kisebb értékben megjelenő beszerzési tárgyra megkerülje a közbeszerzési eljárás lefolytatását. Az építési beruházás kapcsán a törvény külön kiemeli, hogy az építési beruházás megvalósításához nem szükséges árubeszerzés, illetőleg szolgáltatás becsült értékét az építési beruházás becsült értékébe nem lehet beszámítani azzal a céllal, hogy ilyen módon megkerüljék a törvény alkalmazását ezen árubeszerzésre, illetőleg szolgáltatás megrendelésére.
Az építési beruházásra és az építési koncesszióra vonatkozó kormányrendelet, ahogy azt a fentiekben kifejtettük, tartalmazza az építési beruházásra és az építési koncesszióra vonatkozó részletes szabályokat. A kormányrendelet foglalkozik többek között a becsült érték meghatározásának módjával, a dokumentáció tartalmával és az ellenérték megfizetésével. Ezen utóbbival kapcsolatban lényeges új szabály, hogy az ajánlatkérő csak akkor utalhatja át az építési beruházás ellenértékét a fővállalkozónak, ha a fővállalkozó igazolja, hogy az alvállalkozóval szembeni fizetési kötelezettségének eleget tett. Amennyiben a fővállalkozó nem igazolja, hogy az alvállalkozónak fizetett, az ajánlatkérő az ellenszolgáltatás fennmaradó részét őrzi és az csak akkor illeti meg az ajánlattevőt (fővállalkozót), ha igazolja, hogy az alvállalkozó által kiállított számlát kiegyenlítette, avagy igazolja, hogy jogszerűen nem fizette ki az alvállalkozót. Az új szabályozás ezzel komoly lépést tesz az építőiparban sajnálatosan ismert körbetartozás ellen. A kormányrendelet az ajánlatkérő kötelezettségeként írja elő az építőipari kivitelezési tevékenységet végző mind a magyar, mind a külföldi gazdasági szereplők vonatkozásában az építőipari kivitelezési tevékenységet végzők névjegyzékében szereplés követelményének az eljárást megindító felhívásban való előírását. A kormányrendelet előírja továbbá, hogy az ajánlattevőként szerződő fél köteles – legkésőbb a szerződéskötés időpontjára – felelősségbiztosítási szerződést kötni az ajánlatkérő által az eljárást megindító felhívásban vagy a dokumentációban előírt mértékű és terjedelmű felelősségbiztosításra. A kormányrendelet továbbá részletesen szabályozza a műemlékekkel kapcsolatos építési beruházást.