Jogi séta az első kapavágástól a kulcsok átadásáig – Az építési tevékenységre több mint háromszáz jogszabály vonatkozik

Megjelent a Készház Magazin 2010. áprilisi számában

Érdemes egy kicsit a jogszabályok mögé kukkantania annak, aki készház építtetésébe fog, számtalan álmatlan éjszaka, rosszabb esetben bírósági tárgyalási nap spórolható meg vele. Mire ügyeljünk a kivitelező cég kiválasztásánál? Mik szerepeljenek az építési szerződésben? Miben segíthet a mediátor? Hogyan is kezdjünk nagy tervünk megvalósításába? Az eligazodásban Dr. Balázs Tamás ügyvéd, egyetemi adjunktus (BALÁZS & KOVÁTSITS Ügyvédi Társulás) segített eligazodni.

– Az első, s igencsak fontos szempont, hogy a megfelelő kivitelező céget ki kell választani, és erről a cégről egy kis kutatást végezni, a későbbi meglepetések elkerülése végett. Bármennyire is szimpatikus a vállalkozás, érdemes kikérni a cégkivonatot, a pénzügyi beszámolót az elmúlt évről, amely egy támpontot ad a cég forgalmáról. Ezeket az adatokhoz a cégbíróságnál, illetve az Igazságügyi Minisztérium céginformációs szolgálatánál pár ezer forintért bárki hozzájuthat.

Ugyancsak érdemes, sőt ajánlatos megtudni az adott cégről, hogy vajon rendelkezik-e megfelelő ÉME engedélyekkel, amelyeket ÉMI Építésügyi Minőségellenőrzési Innovációs Nonprofit Kft. bocsát ki. Nagyon komoly követelményeknek kell eleget tenni a könnyű szerkezetes házak építésénél, különösen a fa szerkezeteseknél, például a tűzállóság, tűzvédelem szempontjából. Természetesen igencsak fontos, hogy a megfelelő  terméktanúsítással rendelkezzenek azok a termékek, anyagok, amiket a cég beépít. Ez szintén az ÉMI ellenőrzési és kibocsátási hatáskörébe tartozik.  Ha ezek valamelyike hiányzik, érdemes újragondolni, hogy a megfelelő céget választottuk. Az ideális vállalkozásnak nincs titkolnivalója, rendelkezik a tanúsítványokkal.

Kiválasztottam a céget, mi a következő teendő?

– Meg kell kötni a kivitelezési, építési szerződést. Ma a jogszabály (191/2009.(IX.15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről) meghatározza ennek a szerződésnek a kötelező tartalmi elemeit. Előírja a felek kötelezettségeit, elsősorban a vállalkozó-kivitelező cégre, meg kell határozni többek között a felelős, érintett személyeket, a költségeket, a díjfizetés módját. Ha valami kimarad, akkor a szerződés még érvényes lehet, azonban ha később vita lenne, akkor a bíróság jogosult a szerződés tartalmának meghatározására, illetve kiderítésére, hogy miben is egyeztek meg a felek.

Az elmúlt évek alatt bekövetkezett jogszabály módosítások miatt a szerződésbe bekerülő kötelező tartalmi elemek listája bővült. Vannak olyan elemek, amiket a jogszabályok nem írnak elő kötelezően belefoglalandónak, illetve maguknak a feleknek választási lehetőségük van. Ilyen elem például, hogy az építés átalány díjas vagy a felek tételesen egyeznek meg. Ez utóbbi esetében az egyes termékek, és annak beépítésének a munkadíját külön, tételesen felsorolva határozzák meg.

Az átalánydíjas esetben nem kell a vállalkozónak az egyes árakat tételesen feltűntetni, ott egy meghatározott összegért vállalja a feladatot. Mindkét esetben lényeges, hogy legyenek leírva az egyes beépített termékek, legyen feltűntetve, ki gyártotta őket, milyen minőségű osztályba sorolhatók. Talán mondani sem kell, ez egy igen jelentős szempont, abban az esetben, ha a megrendelő tudni szeretné, hogy pénzért pontosan mit is fog kapni.

Tapasztalatai szerint melyik – a tételes vagy az átalányos megoldás – a hasznosabb a megrendelő szempontjából?

– Az átalánydíjas tűnik jobbnak, ugyanakkor ez esetben két új fogalommal is meg ismerkednie a megrendelőnek: a többletmunka és a pótmunka fogalmával. A többletmunka benne van a kivitelezési dokumentációban, de a vállalkozói díj megállapításánál nem lett figyelembe véve, míg a pótmunka sem a kivitelezési dokumentációban nem szerepel, sem a vállalkozói díjba nincs bekalkulálva, mivel külön rendelendő meg. Ez azért érdekes, mert átalánydíjas szerződés esetén a vállalkozó nem hivatkozhat arra később, hogy az építés folyamán bizonyos – a kivitelezési dokumentációban egyébként szereplő – dolgokra nem gondolt, s ebből következően bizonyos százalékkal felemelné menet közben a vállalkozói díjat.

Míg a pótmunka esetén általában a megrendelő részéről merülnek fel új igények a ház kivitelezése közben, és ezeket a felek külön szerződésben célszerű, hogy rendezzék.

2009. október 1-jén lépett hatályba több, az építkezésekre vonatkozó jogszabály módosítás, milyen jelentősebb változásokat hoztak ezek?

– Először is a megrendelőnek az építési szerződésben nyilatkoznia kell, hogy megfelelő pénzügyi fedezettel rendelkezik a kivitelezésre vonatkozóan. Az építési szerződésben nyilatkoznia kell a feleknek, hogy az esetleges jogviták esetén mediátort, közvetítőt bevonnak vagy sem, illetőleg kikötik-e egy választott bíróság kizárólagos illetékességét. Tapasztalataink szerint a Magyar Kereskedelmi és Ipari Kamara mellett működő, Választott Bíróság kizárólagos illetékességét érdemes kikötni. Csak akkor van ennek a választott bíróságnak eljárási lehetősége és kötelezettsége, ha ezt a felek a szerződésben kifejezetten kikötik. Ennek az előnye, hogy sokkal gyorsabb az eljárás, mint egy általános bíróság előtt. Ugyanakkor a feleknek lehetőségük van arra, hogy egy-egy bírót delegáljanak a választott bíróság jegyzékéből, akik megválasztják az eljáró tanácsnak az elnökét. Ez azért is jó, mert olyan emberek járnak el az ügyben, akik kifejezetten erre a területre szakosodtak. Az eljárás gyorsabb, de tudni kell, hogy ez egy egyfokú eljárás, tehát az ítélete jogerős és végrehajtható, tehát fellebbezésnek nincs helye. Ha nem kötik ki a felek egy választott  bíróság kizárólagos illetékességét, akkor jogvita esetén az alperes lakhelye szerint illetékes bíróság jár el.

Tapasztalata szerint mennyire él ezzel a lehetőséggel a kivitelező, mind a megbízó?

– Akik a közelmúltban hozzánk fordultak segítségért az építési szerződés elkészítése vonatkozásában, minden esetben javasoltuk a Magyar Kereskedelmi és Ipari Kamara mellett működő Választott Bíróság kizárólagos illetékességének a kikötését. Mindkét fél érdekeit védi ez a rendelkezés, és nem utolsó sorban, mint említettem, meggyorsítja az eljárást.

Lassan, de reményeim szerint jogbiztosan, elindult az építkezés. Ennek során hogyan lehetek biztos abban, hogy minden a szerződés, az előírások szerint zajlik?

– A megrendelői oldalról általában kevesen tudják, de lehetőség van műszaki ellenőr alkalmazására minden építkezésnél. A jogszabályok előírják, mikor kötelező, de a megrendelő szemszögéből nézve mindig ajánlatos megbízni egy ellenőrt, aki felügyeli a teljes kivitelezési tevékenységet, és a megrendelőnek a nevében eljár a kivitelezővel szemben. A műszaki ellenőrök díja az összes költség a néhány százaléka, ezen véleményem szerint nem érdemes spórolni.

Sok esetben az általam kiválasztott cég biztosít saját műszaki ellenőrt, érdemes azért saját ellenőrt fogadnom?

– A műszaki ellenőr a megrendelő érdekeit képviseli, tehát ha a kivitelező ajánl valakit, azért érdemes utánajárni, hogy biztos az ő érdekeit fogja e képviselni, valamint hogy rendelkezik-e a megfelelő tapasztalattal, nem utolsó sorban megfelel-e jogszabályban meghatározott követelményeknek, tehát jogosult-e műszaki ellenőrként eljárni.

Készház, könnyűszerkezetes ház építtetésekor általában egy kézben van a kivitelezés. Ez előny?

– Általában az a célszerű, ha kulcsrakészre rendeli a megrendelő a házat, hiszen akkor mindenért a kivitelező cég a felelős. Ha mégsem ezt választjuk, hanem a félkész, szerkezetkész lehetőséget, ügyelni kell arra –  mivel más fogja befejezni a munkálatokat –, készüljön egy nagyon részletes átadás-átvevési jegyzőkönyv, amiben feltűntetésre kerül minden esetleges hiba. Ez esetben kevésbé fordulhat elő, hogy a megbízott cégek a későbbiekben egymásra mutogatnak, hogy ki mit rontott el. Egyértelműen fel kell tüntetni, hogy melyik vállalkozó mit csinált, hogyan, ki mit szolgáltatott, milyen minőségben, milyen terméket épített be.

A megrendelő sok esetben a határidőt tartja az egyik lényeges elemnek.

– Ez természetes, éppen azért érdemes az építési szerződésben kötbért meghatározni. Mindkét fél érdeke lehet, hogy a teljesítésen belül bizonyos részteljesítési szakaszokat állapítsanak meg, és ehhez kössék a megrendelő részéről a több részletben történő díjfizetést. Általában mi négy-öt ilyen megrendelési szakaszt – megrendelés, tervezés, szerkezetkész, félkész, kész – szoktunk javasolni, s az egyes teljesítési szakaszok lezárultakor részletes jegyzőkönyvet kell felvenni.

Remélem, elkészül a házam időre, s nem utolsó sorban későbbi jogvitákra sem kerül sor.

– Amennyiben a fentieket szem előtt tartja, nem hiszem, hogy túlzottan aggódnia kellene. Ugyanakkor az is biztos, hogy számtalan jogszabály akad a témában, egy alkalommal összeszámoltuk, legalább háromszáz az építési tevékenységre vonatkozó rendelet, törvény, kormányrendelet, minisztériumszintű jogszabály stb. van hatályban. Végül említést érdemel, hogy esetleges bírósági jogvita esetén nagy jelentősége van a vonatkozó, irányadó bírói gyakorlatnak is.

Nedbál Miklós

Jogi séta az első kapavágástól a kulcsok átadásáig – Az építési tevékenységre több mint háromszáz jogszabály vonatkozik (PDF)