Поскольку одной из специальных, выделяемой нашей Адвокатской Конторы из общего ряда сфер её деятельности, является недвижимое имущество как объект гражданского права и строительное право, мы во многих случаях на практике сталкиваемся с вопросами осуществления приоритетного права покупки. Представляет особый интерес то обстоятельство, что в данном случае делает затруднительным решение возникающих вопросов тот факт, что помимо законодательного регулирования осуществления приоритетного права покупки имеется посвящённая ему обширная литература, относящаяся к сложившейся в связи с этим правом практики работы судебных органов и управлений имущественных и земельных отношений
В связи с приоритетным правом покупки на практике часто возникают два вопроса, а именно, вопрос о том, кто обладает правомочием на осуществление приоритетного права покупки, и вопрос о том, что и как мы должны сделать для заключающих договор купли-продажи сторон в интересах того, чтобы имеющее приоритетное право покупки лицо могло получить знания о возможностях осуществления этого права.
В соответствии с венгерским правом приоритетное право создаётся или путём учредительства владельцем приоритетного права покупки и его записью в регистрационный реестр объектов недвижимого имущества или – и это составляет подавляющую часть случаев – обязательным положением закона. Последний случай является типичным, когда приоритетное право покупки принадлежит совладельцу. То есть, из предыдущего следует вывод о том, что в том случае, когда владелец хотел бы продать недвижимость, то он должен целиком и полностью сообщить совладельцу полученное от третьего лица предложение о покупке, предоставляя ему соответствующий срок для того, чтобы сделать заявление, принять коммерческое предложение и в случае заявления о принятии коммерческого предложения – представить договор купли-продажи, который заключается между продавцом (владельцем) и правомочным на приоритетное право покупки лицом, а не со сторонним лицом (покупателем, являющимся кандидатом). Из соответствующего анализа закона однозначно следует, что хотя мы в этом отношении на практике уже встречались с многими превратными интерпретациями положения о том, что лицу, правомочному на приоритетное право покупки, надо сообщать только предложение, поступившее от третьего, то есть, стороннего лица, но если предлагающая сторона сама является совладельцем (например, в случае находящейся в общей собственности недвижимости, которая состоит из 12 гаражей и), тогда для осуществления приоритетного права к остальным, не делающим предложение совладельцам, обращаться с призывом не надо.
По нашему опыту проблема, которая чаще всего встречается на практике, – это вопрос о том, было ли соответствующим образом извещено лицо, обладающее правомочием на осуществление приоритетного право покупки. В соответствии с положением Гражданского кодекса предложение надо целиком и полностью сообщить правомочному лицу. В отношении договора купли-продажи недвижимости это значит, что заключающие договор купли-продажи стороны посылают подписанный договор купли-продажи лицу, имеющему правомочие на приоритетное право покупки, и призывают его сделать заявление о том, по которому он хотел бы заключить договор на изложенных в договоре условиях. Договорные стороны в ходе процедуры в Управлении имущественных и земельных отношений сперва должны приобщить заявление правомочного на приоритетное право покупки лица об его отказе от осуществления этого права покупки. За отсутствием такого заявления они должны доказать, что отправили призыв правомочному на приоритетное право покупки лицу, тот призыв принял, но в ожидаемый срок заявления не сделал. Соответствующая судебная практика в этом отношении принимает посылку письма с вручением при расписке в его получении, поскольку из него можно однозначно установить принятие призыва. Более сложный случай представляет собой ситуация, когда правомочное лицо не принимает призыва, и оно возвращается к отправителю с пометкой ”не получено” или ”адресат неизвестен”, здесь в случае будущего правового спора или судебного процесса надо проверить, действительно ли отправители послали призыв на известный им адрес, в то же время суды не ожидают от продавца, чтобы тот занялся работой следователя с целью выяснения того, где находится лицо, правомочное на приоритетное право покупки. Наконец, в качестве последнего, решительного довода имеется такая возможность, согласно которой заключающие договор купли-продажи стороны делают совместное заявление о том, что получение заявления правомочного на приоритетное право покупки лица может создать для них чрезвычайное затруднение или многочисленные трудности. В этом отношении в случае будущего правового спора или судебного процесса очевидно, что оценка, которую делает судья, имеет широкое пространство для решения данного вопроса.
Возможно, что из вышеприведенного, весьма схематичного изложения также выяснится, что имеет смысл запросить мнение владеющего данной темой и располагающего соответствующим опытом специалиста, если мы намереваемся заключить такой договор купли-продажи, в котором фигурирует лицо, обладающее правомочием на приоритетное право покупки.
Адвокатская Контора «БАЛАЖ И КОВАТШИТШ»